Aangifteplichtige

De aangifteplichtige is in principe de houder van de stedenbouwkundige vergunning. Dat is meestal de persoon die de aanvraag heeft ingediend of het project gemeld heeft.

De aangifteplichtige is verantwoordelijk voor:

  • het voldoen van de woning aan de gestelde EPB-eisen. Hij laat zich daarvoor bijstaan door de architect;
  • het aanstellen van de verslaggever;
  • het navolgen van de procedure: het indienen van de startverklaring voor de start van de werken en het indienen van de  aangifte (ook al voert de verslaggever deze twee stappen uit)
  • het verzamelen van de nodige stavingsstukken.

Bij vervreemding (verkoop, ruil, ... ) kan de aangifteplicht worden doorgegeven

Bij een verkoop wordt de koper houder of medehouder van de stedenbouwkundige vergunning. Dat is niet zo maar het geval voor de aangifteplicht.

Als een gebouw dat in aanbouw is of verbouwd wordt, door de aangifteplichtige wordt vervreemd, dan wordt de nieuwe eigenaar in principe de aangifteplichtige. Het scharniermoment voor de overdracht van de aangifteplicht is de voorlopige oplevering. Als de voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden, kan de aangifteplicht niet meer worden overgedragen.

Vanaf 1 juli 2017 moet bij elke overdracht van aangifteplicht een tussentijds verslag bij de akte worden gevoegd.

Belangrijke begrippen:

  • de 'voorlopige oplevering' is een proces-verbaal waarin de zichtbare gebreken zijn opgenomen. Als geen voorlopige oplevering wordt opgemaakt, wordt de ingebruikname beschouwd als stilzwijgende voorlopige oplevering.
  • de term 'vervreemding' werd ingevoerd vanaf 28 maart 2014 en kan naast verkoop, ook een ruil of schenking zijn.
  • een 'tussentijds verslag' is een verslag dat bij de akte wordt gevoegd. Het is verplicht voor aktes verleden vanaf 1 juli 2017. in het tussentijds verslag moet men alle maatregelen opsommen die uitgevoerd zijn of die nog moeten uitgevoerd worden en relevant zijn voor het behalen van de EPB-eisen. Het verslag moet vermelden wie voor de uitvoering van de maatregelen zal instaan/instond: de koper of de verkoper. Dit verslag moet door alle betrokken partijen (verslaggever, verkoper en koper) ondertekend worden om rechtsgeldig te zijn.

Opmerkingen:

Uitzondering: verkoop door promotor-bouwheer

Als een gebouw door een promotor-bouwheer wordt verkocht, dan is de promotor-bouwheer de aangifteplichtige, onafhankelijk van wie de stedenbouwkundige vergunning aanvroeg.

Dat betekent dat de bouwfirma in dat geval:

  • verantwoordelijk is voor het voldoen van de woning aan de gestelde EPB-eisen;
  • de verslaggever aanstelt;
  • ervoor zorgt dat voor de uiterste indiendatum de EPB-aangifte wordt ingediend als bewijs dat de woning voldoet;
  • het energieprestatiecertificaat EPB 'bouw' aan de koper bezorgt, na het indienen van de EPB-aangifte.

Let op!

Vanaf 1 juli 2017 is het toepassingsgebied van de promotor-bouwheer verder verruimd, waardoor voor verkopen vanaf die datum het toepassingsgevied gelijkgesteld is met alle gebouwen, en dus niet langer enkel woongebouwen. Ook wordt niet langer enkel verkoop aan particulieren beschouwd, maar ook aan rechtspersonen. Dat betekent bijvoorbeeld bij de verkoop van een industriegebouw van een bouwpromotor aan een rechtspersoon, dat de bouwpromotor de aangifteplichtige is.

Sinds 28 maart 2014 is het toepassingsgebied van de promotor-bouwheer aangepast, waardoor voor verkopen vanaf die datum het toepassingsgebied gelijkgesteld is met het toepassingsgebied van de Woningbouwwet of 'Wet Breyne'. Dat betekent bijvoorbeeld bij de verkoop van een woning of appartement van een algemeen aannemer aan een particulier, waarbij de algemene aanneming onder de wet Breyne valt, dat de algemeen aannemer de aangifteplichtige is.

Uitzonderlijk kan de aangifteplicht overgedragen worden op u:

Bij de aankoop van een woning of appartement kunt u, als koper, in overleg met de bouwfirma of algemeen aannemer, beslissen de samenwerking vóór de afwerking van de woning te beëindigen (bv. na regen- en winddicht maken van de woning, bij cascoverkoop, ... )

De aangifteplicht kan door de promotor-bouwheer of algemeen aannemer overgedragen worden op u, de koper, als aan alle onderstaande voorwaarden voldaan wordt:

  • in de koopakte wordt vermeld dat de EPB-aangifteplicht aan u wordt overgedragen;
  • bij de koopakte wordt een tussentijds verslag gevoegd:
    • opgemaakt door de verslaggever van de bouwfirma;
    • ondertekend door de bouwfirma, de verslaggever en uzelf;
    • het verslag bevat een opsomming van alle uitgevoerde maatregelen en nog uit te voeren maatregelen om de EPB-eisen te behalen; en vermeldt woe met de uitvoering belast is en hiervoor verantwoordelijk is
  • de bouwfirma bezorgt u op het einde van het werk de nodige gegevens (lastenboek, facturen ...) zodat de verslaggever de EPB-aangifte kan opstellen.

De bouwfirma / algemeen aannemer is contractueel verantwoordelijk voor het door haar uitgevoerde deel van de werken. U bent verantwoordelijk voor de afwerking van het overige deel. Door de overdracht van de aangifteplicht draagt u wél de volledige aansprakelijkheid voor het voldoen aan de EPB-eisen voor het volledige overgedragen bouwproject.

U kunt kiezen tussen verdergaan met dezelfde verslaggever of een nieuwe verslaggever aanstellen. U moet er wel voor zorgen dat de EPB-aangifte tijdig wordt ingediend.