Een woning renoveren of slopen?

Bij de start van een woningrenovatie moet soms een fundamentele vraag beantwoord worden: is renovatie zinvol of is sloop en herbouw meer aangewezen?

Het is belangrijk om reeds bij de start van uw renovatieproject grondig af te wegen wat in uw specifieke situatie het meeste zinvol is. Zo kan u vermijden dat tijdens de renovatie problemen opduiken die de verhouding sloop/renovatie volledig wijzigen. Laat u bij deze afweging bijstaan door uw architect of een andere expert.

Hieronder vindt u een stappenplan (gebaseerd op bijlage 2 van het RenoFase-afwegingskader) dat u kan helpen om samen met uw architect of andere expert de afweging te maken.

Stap 1: Wat is wettelijk toegelaten?

Informeer u eerst grondig bij uw gemeente over wat er qua erfgoed en stedenbouwkundige voorschriften toegelaten is.
Bijvoorbeeld:
- de erfgoedregels of stedenbouwkundige voorschriften kunnen een verbod op slopen inhouden b.v. beschermd moment of beschermd dorps- of stadsgezicht;
- het is mogelijk dat slopen toegelaten is, maar dat er na afbraak niet meer herbouwd mag worden.

Stap 2 : Wat is de toestand van het gebouw?

Woningen in zeer slechte staat bouwtechnisch opwaarderen is vaak duur en complex. Een nieuwbouwscenario kan daardoor een interessante piste worden. Laat u bij deze stap bijstaan door een architect of aannemer. Hij of zij kan u helpen om de bouwtechnische en bouwfysische toestand van het gebouw correct in te schatten: 

-  Wat is de staat van de bestaande draagstructuur en funderingen: vervormingen, barsten, verzakkingen?
-  Zijn er vochtproblemen?
-  Is er sprake van houtrot, schimmels, zwammen, insecten?
-  Zijn de schouwen voldoende stabiel?
-  Zijn er nog loden leidingen voor drinkwater aanwezig?
-  ...

Bekijk in deze stap ook of slopen eenvoudig kan en met een beperkt risico (schade mogelijk aan naburige gebouwen en bomen).
Belangrijk!
Bepaalde gebreken (bv. instabiliteit, vocht in muren, …) wegen vaak zwaarder door dan andere (b.v. lekkend dak als dak toch wordt vernieuwd).

Stap 3: Welke functies wenst u in het gebouw?

Sommige functies of basisbehoeften zijn bij een nieuwbouw sneller of beter te realiseren dan bij een bestaande woning. Toch kan het ook volstaan om tot gedeeltelijke sloop en bijbouw over te gaan.
Denk hierbij aan de volgende punten:
- Is er voldoende bewoonbare oppervlakte voor alle woonfuncties?
- Kunnen de bestaande structuur en fundering de extra lasten dragen? (vb. extra verdieping, bibliotheek, betonnen vloeren, tegelvloeren,..)
- Zijn de basisbehoeften aanwezig (toilet, centrale verwarming, badkamer, keuken)?
- Is er voldoende daglicht?
- Is het gebouw voldoende toegankelijk en voldoende aanpasbaar i.f.v. levenslang wonen en veranderingen in de gezinssamenstelling?

Stap 4: Kunt u de energiedoelstelling 2050 behalen via renovatie?

Voor bestaande woningen is de energiedoelstelling 2050 vastgelegd binnen het Renovatiepact: een label A of E-peil 60 voor ingrijpende energetische renovaties.  Indien u een diepgaande renovatie overweegt, loont het dus de moeite om te kijken of E60 technisch haalbaar is via renovatie:
- Is de oriëntatie gunstig?
- Is het gebouw voldoende compact? (weinig verliesoppervlak)?
- Kunnen koudebruggen voldoende weggewerkt worden?
- Is integratie van technieken mogelijk en toegelaten (vb. ventilatie)?
- Kan een voldoende hoge luchtdichtheid gerealiseerd worden?

Is een label A of E60 moeilijk haalbaar via renovatie, dan is slopen en volledige heropbouw een optie. Hou er rekening mee dat u in dat geval aan de strengere BEN-eisen voor nieuwbouw dient te voldoen. 

Stap 5: Denk aan mogelijke waardecreatie

Indien de grondwaarde van de woning hoger is dan de waarde van de woning zelf, kan het interessant zijn om te kiezen voor sloop en nieuwbouw. Er kan op dat moment een grotere meerwaarde gecreëerd worden door een nieuwbouw. Een andere overweging die gemaakt moet worden is of de renovatie die gepland is, de waarde van de woning sterk doet stijgen of niet.

Stap 6: Maak een kwantitatieve afweging

Weeg kosten en baten tegenover elkaar af bij het vergelijken tussen de verschillende scenario's. Laat u bij deze stap bijstaan door een architect of een aannemer.
Denk bij het oplijsten van de kosten aan volgende zaken:
- Bekijk niet enkel investeringskosten, maar bijvoorbeeld ook de kosten voor de tijdelijke huisvesting tijdens de werken.
- Bekijk de invloed van BTW (6% versus 21%)
- Kostprijs sloop
- Marge voor onvoorziene werken
- Milieu-impact van de nieuwe materialen

Denk bij het oplijsten van de baten aan de volgende zaken:
- Wat is de mogelijke restwaarde/verkoopwaarde?
- Mogelijke kortingen op onroerende voorheffing, subsidies  en premies
- Schat de energiebesparing voor elk van de verschillende scenario’s zo correct mogelijk in.

Let op!
Het is belangrijk op voorhand goed te definiëren wat u vergelijkt: blijft het volume & de indeling van de woning gelijk, vergelijk het ambitie-niveau qua energieprestaties, ander wooncomfort (thermisch, ruimtelijk, ...) etc.