Het aaneengesloten geheel van het EPC voor kleine niet-residentiële eenheden

Algemeen principe

Het aaneengesloten niet-residentiële geheel wordt bepaald in gebouwen waar meerdere niet-residentiële eenheden voorkomen. Soms zijn er ook residentiële eenheden aanwezig.

Voorbeeldsituatie: een appartementsgebouw van vier verdiepingen met op het gelijkvloers een broodjeszaak en een tandartsenpraktijk en een verzekeringskantoor op de tweede verdieping.

Voorwaarde: de te koop of te huur gestelde eenheid en de niet-residentiële gebouwdelen die aansluiten of grenzen aan het deel dat te koop of te huur wordt aangeboden, hebben samen een totale bruikbare vloeroppervlakte van maximaal 1000 m².

Dit betekent dat bij een gebouw dat enkel een niet-residentieel gebruik kent, de totale bruikbare vloeroppervlakte van alle verdiepingen maximaal 1000 m² bedraagt.

Bij een gebouw dat zowel een residentieel als een niet-residentieel gebruik heeft, worden de oppervlaktes opgeteld van alle niet-residentiële gebouwdelen die op dezelfde verdieping liggen als het te koop of te huur gestelde deel. Als er nog niet-residentiële gebouwdelen aanwezig zijn op boven- of onderliggende verdiepingen, wordt hun oppervlakte ook meegeteld, voor zover ze niet van de andere niet-residentiële gebouwdelen gescheiden worden door een volledige residentiële verdieping.

De som van de vloeroppervlaktes van alle aangrenzende niet-residentiële eenheden, inclusief de oppervlakte van de te koop of te huur gestelde eenheid zelf, bedraagt maximaal 1000 m².

Voorbeeld 1: een café onderin een appartementsgebouw

Een café met en bruikbare vloeroppervlakte van 140 m² wordt verkocht.

Dit café ligt op het gelijkvloers van een appartementsgebouw met vijf verdiepingen. Op het gelijkvloers van dit gebouw bevindt zich de toegang tot de bovenliggende appartementen (inkomhal 50 m²), een winkel met een bruikbare vloeroppervlakte van 200 m² en een kinesitherapiepraktijk van 60 m². Voor de rest bestaat dit gebouw uit appartementen. Een appartement op de derde verdieping wordt echter gebruikt als logopediepraktijk.

Voor dit café moet er een EPC voor kleine niet-residentiële eenheden beschikbaar zijn bij verkoop. Er is immers voldaan aan de drie voorwaarden:

  • het gebouwdeel dat verkocht wordt is een café en heeft dus een niet-residentiële bestemming;
  • de bruikbare vloeroppervlakte van het café is kleiner dan 500 m²;
  • het aaneengesloten niet-residentiële geheel  waar het café deel van uitmaakt, is kleiner dan 1000 m².

Het aaneengesloten niet-residentiële geheel van het café bestaat immers uit de volledige gelijkvloerse verdieping (het café, de winkel, de kinesitherapiepraktijk en de inkomhal). De totale bruikbare vloeroppervlakte van het aaneengesloten geheel bedraagt 450 m².

De logopediepraktijk op de derde verdieping wordt niet meegenomen, omdat deze gescheiden is van de niet-residentiele eenheden op het gelijkvloers door verdiepingen waar enkel residentiële eenheden (appartementen) op aanwezig zijn. De logopediepraktijk is bijgevolg niet aaneengesloten aan de niet-residentiële eenheden van het gelijkvloers.

Merk op: het is niet altijd mogelijk om alle niet-residentiële eenheden in een gebouw te identificeren. Neem de logopediepraktijk uit dit voorbeeld. De kans is groot dat die als een gewoon appartement wordt aanzien. Wanneer er twijfel is over de bestemming van een eenheid, neemt men daarom aan dat het een residentiële eenheid betreft.

3D-voorstelling van een appartementsgebouw met een winkel, en café, een logopedie en een kinépraktijk. Bepaal het aaneengesloten deel.

 

Voorbeeld 2: een winkel in een gebouw met meerdere bestemmingen

Een winkel met een bruikbare vloeroppervlakte van 60 m² wordt verhuurd.

Deze winkel ligt op de eerste verdieping van een gebouw met zes verdiepingen. De eerste drie verdiepingen vormen een winkelcentrum met een totale bruikbare vloeroppervlakte van 800 m². De drie resterende verdiepingen bestaan uit appartementen. Een appartement op de zesde verdieping wordt gebruikt als lopogediepraktijk. Er zijn geen gegevens over de feitelijke toestand van de appartementen, omdat de toegang tot de verdiepingen is afgesloten.

Voor deze winkel moet er een EPC voor kleine niet-residentiële eenheden beschikbaar zijn bij verhuur. Er is immers voldaan aan de drie voorwaarden:

  • het gebouwdeel dat verhuurd wordt is een winkel en heeft dus een niet-residentiële bestemming;
  • de bruikbare vloeroppervlakte van de winkel is kleiner dan 500 m²;
  • het aaneengesloten niet-residentiële geheel waar de winkel deel van uitmaakt, is kleiner dan 1000 m².

Het aaneengesloten niet-residentiële geheel voor de winkel bestaat immers uit de eerste drie verdiepingen van het gebouw. De totale bruikbare vloeroppervlakte van het aaneengesloten geheel bedraagt 800 m².

De logopediepraktijk op de zesde verdieping wordt niet meegenomen, omdat deze gescheiden is van de niet-residentiele eenheden op het gelijkvloers, de eerste en tweede verdieping door twee verdiepingen waar enkel residentiële eenheden (appartementen) op aanwezig zijn. De logopediepraktijk is bijgevolg niet aaneengesloten aan de niet-residentiële eenheden van het gelijkvloers, de eerste en tweede verdieping.
3D-voorstelling van een appartementsgebouw met een winkelcentrum, een winkel en een logopedie

Voorbeeld 3: een winkel in een kantoorgebouw met conciërgewoonst

Een winkel in muziekinstrumenten met een bruikbare vloeroppervlakte van 150 m² wordt verkocht.

Deze winkel bevindt zich op het gelijkvloers van een gebouw. Nog op het gelijkvoers ligt de gemeenschappelijke circulatieruimte (inkomhal) van 50 m².  Op de eerste verdieping liggen een conciërgewoning van 100 m², een kantoor van 80 m² en een gemeenschappelijke circulatiehal van 20 m². De tweede en derde verdieping bestaan volledig uit kantoren. Elke verdieping heeft een bruikbare vloeroppervlakte van 200 m².

Voor deze winkel moet er een EPC voor kleine niet-residentiële eenheden beschikbaar zijn bij verhuur. Er is immers voldaan aan de drie voorwaarden:

  • Het gebouwdeel dat verkocht wordt is een winkel en heeft dus een niet-residentiële bestemming.
  • De bruikbare vloeroppervlakte van de winkel is kleiner dan 500 m².
  • Het aaneengesloten niet-residentiële geheel waar de winkel deel van uitmaakt, is kleiner dan 1000 m².

Het aaneengesloten niet-residentiële geheel van de winkel bestaat immers uit de volledige gelijkvloerse verdieping (gemeenschappelijke circulatieruimte inbegrepen), het kantoor op de eerste verdieping (zonder gemeenschappelijke circulatieruimten) en de kantoren op de tweede en derde verdieping.  Samen hebben deze een bruikbare vloeroppervlakte van 680 m².

De conciërgewoning wordt hier niet meegenomen, aangezien deze een residentiële bestemming heeft.

3D-voorstelling van een appartementsgebouw met een winkel, een conciërgewoning, een klein kantoor en twee verdiepingen met verschillende kantoren
Voorbeeld 4: een winkel in een kantoorgebouw met conciërgewoonst

Een winkel in muziekinstrumenten met een bruikbare vloeroppervlakte van 350 m² wordt verkocht.

Deze winkel bevindt zich op het gelijkvloers van een gebouw. Op de eerste verdieping liggen een conciërgewoning en een kantoor van 80 m². De tweede en derde verdieping bestaan volledig uit kantoren. Elke verdieping heeft een bruikbare vloeroppervlakte van 400 m².

Voor deze winkel moet er geen EPC voor kleine niet-residentiële eenheden beschikbaar zijn bij verhuur. Er is immers niet voldaan aan de laatste voorwaarde:

  • het aaneengesloten niet-residentiële geheel waar de winkel deel van uitmaakt, is groter dan 1000 m².

Het aaneengesloten niet-residentiële geheel voor de winkel bestaat immers uit de volledige gelijkvloerse verdieping (gemeenschappelijke circulatieruimte inbegrepen), het kantoor op de eerste verdieping (zonder gemeenschappelijke circulatieruimten) en de kantoren op de tweede en derde verdieping.  Samen hebben deze een bruikbare vloeroppervlakte van 1280 m².

3D-voorstelling van een groter appartementsgebouw met een winkel, een conciërgewoning, een klein kantoor en twee verdiepingen met verschillende kantoren
Voorbeeld 5: een winkel in een gebouw met gemengde bestemmingen

In eenzelfde gebouw met zes verdiepingen worden twee eenheden verhuurd: een winkel van 120 m² en een appartement van 80 m².  Het appartement wordt gebruikt als een logopediepraktijk.

De winkel ligt op de eerste verdieping. De logopediepraktijk ligt op de zesde verdieping.

De eerste drie verdiepingen vormen een winkelcentrum met een totale bruikbare vloeroppervlakte van 1500 m². De drie resterende verdiepingen bestaan uit appartementen, waaronder het appartement dat gebruikt wordt als logopediepraktijk. Er zijn geen gegevens over de feitelijke toestand van de overige appartementen, omdat de toegang tot de verdiepingen is afgesloten.

Voor de winkel op de moet er geen EPC voor kleine niet-residentiële eenheden beschikbaar zijn bij verhuur. Er is immers niet voldaan aan de laatste voorwaarde:

  • het aaneengesloten niet-residentiële geheel waar de winkel deel van uitmaakt, is immers 1500 m² (en dus groter dan 1000 m²).

Voor de logopediepraktijk moet bij verhuur wel een EPC voor kleine niet-residentiële eenheden beschikbaar zijn. Er is immers voldaan aan de drie voorwaarden:

  • het gebouwdeel dat verhuurd wordt is een logopedieraktijk en heeft dus een niet-residentiële bestemming;
  • de bruikbare vloeroppervlakte van de praktijk is kleiner dan 500 m²;
  • het aaneengesloten niet-residentiële geheel waar de praktijk deel van uitmaakt, is kleiner dan 1000 m².

Deze eenheid is gescheiden van de niet-residentiele eenheden op het gelijkvloers, de eerste en tweede verdieping door twee verdiepingen waar enkel residentiële eenheden (appartementen) op aanwezig zijn. De logopediepraktijk is bijgevolg niet aaneengesloten aan de niet-residentiële eenheden van het gelijkvloers, de eerste en tweede verdieping.

3D-voorstelling van een appartementsgebouw met een winkelcentrum, een winkel en een logopedie
Voorbeeld 6: een magazijn met een kantoor

Een gebouw met totale bruikbare vloeroppervlakte van 800 m² wordt verkocht. Dit gebouw bestaat uit een magazijn en een kantoor. De kantoorruimte heeft een totale oppervlakte van 200 m². Aan de buitenkant van het gebouw is een aparte toegang voorzien naar de kantoorruimte en het kantoor is in functioneel opzicht zelfstandig.

Voor de kantoorruimte moet er een EPC voor kleine niet-residentiële eenheden beschikbaar zijn. Er is immers voldaan aan de drie voorwaarden:

  • de kantoorruimte vormt een aparte eenheid  in het gebouw dat te koop wordt aangeboden en deze eenheid heeft een niet-residentiële bestemming;
  • de bruikbare vloeroppervlakte van de kantoorruimte is kleiner dan 500 m²;
  • het aaneengesloten niet-residentiële geheel waar de kantoorruimte deel van uitmaakt is kleiner dan 1000 m², aangezien enkel de kantoorruimte er deel van uitmaakt. De gebouweenheid met het magazijn valt immers onder de bestemming 'industrie' en wordt bijgevolg niet meegenomen in de bepaling van het aaneengesloten niet-residentiële geheel.

Voor het magazijn moet er geen EPC voor kleine niet-residentiële eenheden beschikbaar zijn. Het magazijn valt immers onder de bestemming ‘industrie’ en is dus geen niet-residentiële bestemming, zoals bedoeld in de eerste voorwaarde. Zie ook de webpagina over het toepassingsgebied.

 

EPC-kNR_case-voorbeeld6